Верховный суд дал по рукам застройщикам, отменив решения всех нижестоящих судов

Не знаю, где как, а в Воронеже крупные строительные кланы чувствуют себя весьма вольготно, что в бизнесе, что в общественно-политической жизни. Под свои коммерческие интересы они могут и деревья вырубить, и гаражи снести, какие мешают, и начать проект без полного комплекта документации, а потом только начать вгонять его в рамки законных приличий. Могут и вовсе запланировать стройку на участке, на который вообще не имели права рот разевать. Они создают свои мощные лобби во всех подряд думах, продвигают своих ставленников на нужные должности… Одним словом, заказывают музыку.  Казалось бы, никаких вариантов как-то ограничить их аппетиты попросту не существует. А вот и нет. Настал момент, когда строителям – и не только воронежским – придется войти в тонус, поднапрячься.

Россия – страна “прецедентного” права, и случись где-нибудь, не важно в какой географической точке, некий юридический казус, который приобретет статус вступившего в законную силу судебного решения, как мы получим такой результат: одна частная история станет ориентиром для всей судебной системы. Ну а если по ее результатам даст свои разъяснения Верховный суд, то и говорить нечего.

В феврале 2023 года в Новосибирске ООО «Союз» обратилось в мэрию с просьбой о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Комплексная застройка по Дачному шоссе в Заельцовском районе г. Новосибирска» «Многоквартирные среднеэтажные дома с объектами обслуживания жилой застройки и автостоянками» на двух земельных участках. Через неделю строители получили отказ со ссылкой на отсутствие некоторых необходимых документов. Кроме того, Управление архитектурно-строительной инспекции сослалось на несоответствие проекта виду разрешенного использования участков. Согласно выпискам из ЕГРН от 13 февраля 2023 г. разрешенное использование участков – это «общественное питание (4.6) − рестораны, кафе, бары», и строительство жилых домов там не предусмотрено. Началась ожесточенная тяжба, строители обратились в Арбитражный суд, который обязал чиновников требования ООО «Союз» удовлетворить.

Одним из аргументов в пользу строителей оказалось то обстоятельство, что в 2021 году, когда они получали ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), зонирование территории было еще другим, и строительство на ней жилых домов не было запрещено. И необеспеченность микрорайона социальными объектам (школами и детсадами), а также его нахождение фактически в заповедной зоне арбитраж оставил за рамками процесса, фактически сведя все к одному логическому выводу: то, что было можно, когда приобретался участок, можно и потом.

На данном основании предприниматели выиграли все три судебные инстанции…

Следующий ход сделали совместно правительство Новосибирской области, министерство и мэрия, обратившись с кассационными жалобами в Верховный суд. ВС, в свою очередь, поставил в деле точку, которая вопьется строителям по всей стране костью в горло.

Оказалось, зонирование, разрешающее строительство жилья в заявленном месте, давно отменено местными властями, и Верховный суд оценил только те обстоятельства и факторы, которые имеют место сегодня, в конкретный, данный момент. Иными словами, решили местные власти изменить назначение какого-то завидного участка, сделать его зоной отдыха или заповедником каким-то – все, все недовольные могут быть свободны. Даже если они имели виды на эти участки и уже успели вложить какие-то деньги.

Verhovnyj-sud

---

СКАЧАТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА

---

В Новосибирске эта история имела большой резонанс: представитель «Союза» Александр Скоропад заявил:

«Опираясь на выводы ВС, изложенные в определении, региональные органы власти смогут в любой момент произвольно блокировать любую стройку, просто перезонировав участки неугодного застройщика, несмотря на внесенные им инвестиции, исчисляемые десятками миллионов рублей, в правомерную подготовку строительной площадки. Более того, если следовать логике Верховного Суда, то и после получения разрешения на строительство застройщик не может чувствовать себя уверенно, поскольку его участки в любой момент можно перезонировать и на этом основании отозвать разрешение на строительство или отказать во вводе построенных объектов в эксплуатацию».

Строители у нас привыкли, что им везде загорается зеленый свет и не очень смотрят на правила, а уж на других участников движения и подавно, тем более, когда речь идет о простых смертных.  А между тем в декабре 2024 года Арбитражный суд Новосибирской области вынес по делу исчерпывающее решение, которое не просто содержит окончательный отказ заявителям, а еще и доступно и понятно объясняет, зачем вообще нужен Генплан и что для крупного города важнее: конкретные бизнес-интересы конкретных людей и организаций или развитие мегаполиса и удобство его жителей.

В решении суда, например, говорится:

“Генеральным планом определяется стратегия градостроительного развития, планирование территории направлено не на фиксацию существующего положения, а на развитие территории, то есть на ее возможное изменение в будущем. При этом территориальное планирование должно обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территории муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников и обладателей иных прав на земельные участки, что согласуется с положениями статей 2, 9 и 23 ГрК РФ».

Приоритеты, по-моему, расставлены четко. Для строительных магнатов это новость, конечно, малоприятная. Тем более что казусы с надзорными органами у них и без того нередки.

Сказать, что после новосибирской истории закончится золотой век застройщиков, наверное, нельзя. Но то, что им придется несколько переосмыслить свое положение под солнцем, это очень даже может быть.

Алла ХОЛДЕНКО

---

СКАЧАТЬ РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА, от 11.12.2024г.

---

Reshenie-noyabr-2024-goda-1

---